OGH: Mieter können vom Vermieter Betriebskosten zurückfordern
In einer aktuellen Entscheidung hat der OGH beurteilt, dass Mieter vom Vermieter die Betriebskosten zurückfordern können und auch in zukunft keine Bewirtschaftungskosten zahlen müssen. Ausgangspunkt war eine zu wenig klare Klausel in einem Mietvertrag. Die Klausel hat durch die Wendung “insbesondere” weitere Betriebskosten miteinbezogen. Dies sei für Verbraucher bzw. Konsumenten zu wenig transparent. Da der Vermieter ein Unternehmer war und das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) zur Anwendung kommt, war die Klausel ungültig. Der Vermieter muss die gesamten Betriebskosten zurückzahlen, der Mieter muss auch in Zukunft diese nicht mehr zahlen, da die Klausel weggefallen ist.
OGH-Urteil (GZ 10 Ob 54/24z): Unwirksame Betriebskosten-Klauseln in Mietvertrag – Mieter erhält Rückzahlung
Hintergrund des Falls: Mietstreit um Betriebskosten
Im vorliegenden Rechtsstreit hatten zwei Mieter gegen ihre Vermieterin, eine GmbH als Eigentümerin der Mietwohnung, geklagt. Sie forderten die Rückzahlung von Bewirtschaftungskosten und Akontozahlungen, die sie in den Jahren zuvor gezahlt hatten.
Die Klausel lautete wie folgt:
“Bewirtschaftungskosten:
Neben dem Hauptmietzins sind sämtliche Bewirtschaftungskosten für das Gebäude vom Mieter anteilig zu bezahlen.
Bewirtschaftungskosten sind:
Nicht in den Bewirtschaftungskosten enthalten sind die Kosten für Strom für die individuelle separate Versorgung der Wohnung, sowie Rundfunkgebühren und Kommunikationseinrichtungen des Mieters (Telefon, Internetzugang) und Sonstiges. Insoweit schließt der Mieter eigene Lieferverträge mit den entsprechenden Versorgungsunternehmen ab.”
Die Kläger argumentierten, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam seien, da sie gegen das Transparenzgebot (§ 6 Abs 3 KSchG) verstoßen und für sie als Mieter unverständlich und nachteilig formuliert wurden.
Die Vorinstanzen (Bezirksgericht Salzburg und Landesgericht Salzburg) hatten die Klage abgewiesen und die Vertragsklauseln für gültig erklärt. Die Kläger legten daraufhin Revision beim Obersten Gerichtshof (OGH) ein.
OGH-Entscheidung: Mieter muss keine Betriebskosten zahlen
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision teilweise statt und erklärte die Klauseln zur Überwälzung der Betriebskosten für unwirksam. Damit wurde den Mietern die Rückzahlung bereits gezahlter Bewirtschaftungsksoten zugesprochen.
Warum sind die Betriebskosten-Klauseln ungültig?
Der Mietvertrag enthielt eine Regelung, wonach die Mieter sämtliche Betriebskosten, insbesondere Heizkosten, öffentliche Abgaben und besondere Aufwendungen zu zahlen hatten. Diese Klausel war jedoch nicht eindeutig formuliert, sodass nicht klar erkennbar war, welche Kosten konkret auf die Mieter zukommen.
Nach Auffassung des OGH verstößt diese Klausel gegen das Transparenzgebot gemäß § 6 Abs 3 KSchG, das besagt, dass Vertragsbestimmungen in Mietverträgen klar und verständlich sein müssen.
Wichtige Punkte der Entscheidung:
✅ Betriebskosten-Klauseln in Mietvertrag ungültig
✅ Mieter erhält 11.368,16 EUR Betriebskosten zurück
✅ Akontozahlungen für Betriebskosten ebenfalls nicht zulässig
✅ Vermieter darf keine unklaren oder unverständlichen Kostenklauseln verwenden
Der OGH stellte klar, dass eine Vertragsklausel, die keine eindeutige Begrenzung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten enthält, intransparent und damit unwirksam ist.
Weitreichende Folgen
Diese Entscheidung des OGH hat weitreichende Folgen und dürfte viele Mietverträge betreffen. Mieter die als Privatpersonen eine Wohnung oder allenfalls auch ein Haus gemietet haben, könnten die gesamten Bewirtschaftungskosten zurückfordern und müssen diese mitunter auch für die restliche Vertragsdauer nicht mehr zahlen. Der Großteil der Wohnung ist von Unternehmern, wie beispielsweise Verischerungen oder Gesellschaften vermietet. Ist die Klausel zu intransparent ist sie ungültig. Mieter können von ihrem Vermieter nunmehr die Bewirtschaftungskosten zurückfordern.
Wie kann man die Betriebskosten vom Vermieter zurückfordern?
Für betroffene Mieter haben wir eine spezille Website eingerichtet, wo Sie uns Ihre Mietdaten übermitteln können. Wir übernehmen ksotenlos die Deckungsanfrage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung und können in weiterer Folge die Betriebskosten bei ihrem Vermieter zurückfordern. Falls Sie von einem gewerblichen Mieter gemietet haben und die Klausel in Ihrem Mietvertrag zu wenig transparent, sprich klar und verständlich ist, haben Sie gute chancen die Betriebskosten zurück zu bekommen. Ein guter Hinweis aus eine Intransparenz ist das Wort “insbesondere”. Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag und melden Sie ich bei uns, wenn Sie betroffen sind.
Sie können auf unserer Website unter https://betriebskosten-zurueckfordern.at/ weitere Infos einholen und ihren Mitvertrag hochladen
Kontakt:
Pichler Rechtsanwalt GmbH
Rechtsanwalt Dr. Clemens Pichler, LL.M.
Sprechstelle Wien:
Tel: 01/5130700