Klagen auf Entfernung von Änderungen am Bestandsobjekt durch den Vermieter sind nicht im streitigen, sondern im außerstreitigen Verfahren zu klären. Zudem ist vor der Erhebung einer Klage eine Schlichtungsstelle anzurufen.

SACHVERHALT

Die Vermieterin hatte im Geschäftslokal des Mieters zwei vertikale Stahlsteher eingebaut, welche der Erdbebensicherung dienen sollten. Die Mieterin war gegen den Einbau, da sie im Mietvertrag nur dem Einbau horizontaler Stahlträger zugestimmt habe. Der Einbau vertikaler Stahlträger sei von der Vereinbarung nicht umfasst gewesen, weshalb sie von der Vermieterin die Entfernung der beiden vertikalen Stahlsteher verlangte.

Nach Ansicht der Vermieterin seien jedoch vertikale Stahlsteher ebenfalls von der Vereinbarung umfasst gewesen. Unabhängig davon treffe die Mieterin bei Änderungen des Mietobjekts gemäß § 8 Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) eine Duldungspflicht.

Da sich die Vermieterin weigerte, die Änderungen wieder rückgängig zu machen, erhob die Mieterin Klage gegen die Vermieterin auf Entfernung der beiden vertikalen Stahlsteher.

RECHTLICHE BEURTEILUNG

Wohingegen das Erstgericht dem Begehren der Klägerin stattgab und die beklagte Vermieterin zur Entfernung der Stahlsteher verpflichtete, hob das Berufungsgericht die Entscheidung des Erstgerichts auf. Das gegenständliche Begehren sei nicht im streitigen, sondern im außerstreitigen Verfahren zu klären. Der eingeschlagene streitige Rechtsweg sei daher unzulässig.

Auch nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes (OGH) sei das Begehren der Mieterin, die Vermieterin zur Rückgängigmachung unberechtigter Änderungen zu verpflichten in einem außerstreitigen Verfahren zu behandeln. Ebenfalls in einem außerstreitigen Verfahren seien die Fragen zu klären, ob die Vermieterin das Recht habe, Änderungen am Mietobjekt vorzunehmen und ob die Mieterin solche Änderungen zu dulden habe.

Ein streitiges Verfahren käme nur dann in Frage, wenn der von der Mieterin geltend gemachte Anspruch auf Beseitigung der Änderungen auf einer konkreten Vereinbarung beruhe.

Zudem sei in diesem Fall, noch bevor ein außerstreitiges Verfahren angestrengt werde, zunächst eine Schlichtungsstelle mit der Beilegung des Rechtsstreits zu befassen.

OGH 09.04.2015, 2 Ob 160/14i