Duscht ein Mieter bis zu acht Mal am Tag für jeweils 15 bis 20 Minuten und führt die dadurch entstandene Luftfeuchtigkeit zur Schimmelbildung in der Mietwohnung, verletzt der Mieter wichtige Interessen des Vermieters. Der Vermieter kann dem Mieter deshalb wegen „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ die Kündigung aussprechen.

SACHVERHALT

Der Mieter duschte tagsüber zwei bis vier Mal und nachts bis zu vier Mal für jeweils 15 bis 20 Minuten. Nach dem Duschen lüftete er das Bestandobjekt nicht ausreichend, sodass es zu erheblicher oberflächlicher Schimmelbefall in der Wohnung kam. Der Schimmel hatte sich bereits auf andere Wohnungen des Hauses ausgebreitet, wobei besonders die darunterliegende Wohnung davon betroffen war.

Der Mieter wurde vom Vermieter abgemahnt. Er weigerte sich jedoch, sein Verhalten zu ändern oder zumindest nach dem Duschen zwecks Verminderung der Feuchtigkeit die Fenster kurz zu öffnen. Der Vermieter musste daraufhin ein Unternehmen mit der Bekämpfung des Schimmels im Bestandobjekt beauftragen. Zudem teilte die Baupolizei dem Vermieter mit, dass aufgrund des oberflächlichen Schimmelbefalls in der Wohnung des Mieters der Wand- und Deckenverputz im Bad und in der Kochnische erneut in Stand zu setzen sei.

Der Vermieter hatte sich um die Behebung der Schäden im Bestandobjekt bemüht. Letztendlich hatte er jedoch das Vertrauen in den Beklagten verloren, weshalb er ihm die Kündigung aussprach und die Räumung der Wohnung begehrte. Der Mieter bestritt einen nachteiligen Gebrauch. Er hätte die Nassschäden nicht verursacht.

RECHTLICHE BEURTEILUNG

Das Erstgericht gab dem Räumungsbegehren des Vermieters statt, da der Mieter mit seinem Duschverhalten und den daraus resultierenden Schäden einen erheblich nachteiligen Gebrauch ausgeübt habe. Das Berufungsgericht hingegen wies das Räumungsbegehren des Vermieters ab. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch würde gerade noch nicht vorliegen, da der aufgetretene Schimmel noch keinen ernsten Schaden für das Haus bedeute. Primär seien die Schäden durch die mangelhafte Badezimmerentlüftung entstanden und somit dem Vermieter zuzurechnen.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs (OGH) liege der Auflösungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger andauernde und vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine Verletzung droht.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts würde die oberflächliche Schimmelbildung sehr wohl einen Auflösungsgrund wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs darstellen. Dass das Haus bereits selber einen ernsten Schaden davongetragen habe, sei nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Kündigung. Vielmehr reiche ein andauerndes oder vertragswidriges Verhalten des Mieters aus, welches wichtige Interessen des Vermieters beeinträchtige und das Vertrauen in den Mieter zerstöre.

Auch sei die mangelhafte Badezimmerentlüftung nicht dem Vermieter zuzurechnen, da es bei durchschnittlicher Nutzung der Dusche zu keiner Schimmelbildung gekommen wäre.

Der OGH kam somit zur Entscheidung, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Bestandsverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen sei. Das Räumungsbegehren sei somit gerechtfertigt.

OGH 19.05.2015, 5 Ob 45/15a