Ein Mieter, der die Hausbesorgerin nachhaltig und bösartig verfolgt, indem er sie mehrmals wöchentlich bei der Hausverwaltung anschwärzt und sie zum Auszug aus dem Haus bringen will, darf wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden. Dass er nach Zugang der Kündigungserklärung sein Verhalten ändert, spielt dabei keine Rolle.

SACHVERHALT

Die Vermieterin wurde vom Mieter zwei- bis dreimal in der Woche angerufen. In den Telefonaten beschwerte er sich darüber, dass die Hausbesorgerin ihrer Arbeit nicht bzw. nicht ordentlich nachgehen würde. Zudem beschimpfte der Mieter die Hausbesorgerin auf ordinäre Art und Weise und klopfte des Öfteren solange an ihr Fenster, bis ihre Hunde anfingen zu bellen, nur um daraufhin erneut bei der Vermieterin anzurufen und sich bei ihr über das laute Bellen zu beschweren. Weiters fotografierte der Beklagte die Hausbesorgerin hin und wieder und beobachtete sie mit dem Fernglas.

Die Hausbesorgerin fühlte sich durch das Verhalten des Beklagten in hohem Maße belästigt. Als sie den Mieter zur Rede stellte, antwortete dieser, dass er so lange keine Ruhe geben werde, bis sie weg sei.

Die Vermieterin kündigte daraufhin dem Mieter das Mietverhältnis mit Ende Oktober 2013 wegen unleidigen Verhaltens auf. Seitdem kam es von Seiten des Mieters während der Kündigungsfrist weder zu Beschwerden über die Hausbesorgerin, noch zu Beleidigungen oder sonstigen Belästigungen.

RECHTLICHE BEURTEILUNG

Wohingegen das Erstgericht die Aufkündigung für rechtswirksam erklärte, hob das Berufungsgericht die Aufkündigung des Mietverhältnisses auf. Nach Ansicht des Berufungsgerichts sei die Annahme gerechtfertigt, der Beklagte werde angesichts des drohenden Wohnungsverlusts nicht mehr zu seinen früheren Gewohnheiten zurückkehren. Da das Verhalten des Beklagten somit eine günstige Zukunftsprognose erlaube, sei die Aufkündigung aufzuheben.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) sprach jedoch aus, dass in diesem Fall die Aufkündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt gewesen sei. Dass der Mieter den Plan gefasst habe, die Hausbesorgerin loszuwerden, und diese nachhaltig und bösartig verfolgte, indem er sie mehrmals wöchentlich bei der Hausverwaltung anzuschwärzen versuchte, erfülle den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG).

Verhaltensänderungen, die nach Zugang der Aufkündigungserklärung eintreten würden, könnten nur dann zu einer Aufhebung der Aufkündigung führen, wenn eine Wiederholung des unleidlichen Verhaltens geradezu auszuschließen sei. Dies sei im gegenständlichen Fall jedoch nicht gegeben.

OHG 19.03.2015, 1 Ob 30/15s