Bei verborgenen Sachmängeln läuft die Gewährleistungsfrist in der Regel bereits ab Übergabe der Sache. Nur wenn der Sache eine besondere Eigenschaft zugesichert wurde, beginnt die Gewährleistungsfrist erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem das Fehlen dieser besonderen Eigenschaft erkennbar wurde.

SACHVERHALT

Der Kläger erwarb von den beklagten Unternehmern am 27.06.2003 eine im September 2002 fertig gestellte Reihenhaushälfte. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass sich der Käufer für sämtliche Gewährleistungsansprüche nicht an die Verkäufer, sondern direkt an die an der Errichtung beteiligten Unternehmen zu wenden habe.

Ab März/April 2006 häuften sich die Mängel an der gekauften Reihenhaushälfte. Im Frühling 2008 traten erstmals vermehrt Wasserflecken unter den Stiegen und im Heizraum auf. Daraufhin wurden von den bauausführenden Unternehmen Sanierungsversuche durchgeführt. Es stellte sich heraus, dass die Feuchtigkeitseintritte die Folge einer undichten Bodenanschlussfuge zwischen Kelleraußenwand und Fundamentplatte waren.

Die beklagten Unternehmer, die dem Kläger das Reihenhaus verkauft hatten, lehnten eine Mängelbehebung ab. Der Kläger beauftragte daraufhin ein externes Unternehmen, welches die Mängel erfolgreich behob. Den daraus entstandenen Rechnungsbetrag bezahlte der Kläger. In weiterer Folge wurden jedoch wiederum Mängel, diesmal am Dachboden des Reihenhauses festgestellt.

Der Kläger klagte die beklagten Unternehmern auf Ersatz der Sanierungs-, Ausmiet- und Übersiedlungskosten. Zudem begehrte er die Feststellung, dass die Beklagten für sämtliche zukünftigen Schäden, die aus der mangelhaften Errichtung des Reihenhauses resultieren, zu haften hätten.

Die Beklagten wandten ein, dass die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Klägers mittlerweile verjährt seien. Des Weiteren hätten sie für Mängelbehebungskosten anderer Unternehmen nicht aufzukommen, da mit dem Abschluss des Kaufvertrages sämtliche Gewährleistungsansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen zu richten seien.

RECHTLICHE BEURTEILUNG

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes (OGH) laufe die Gewährleistungsfrist auch bei Mängeln, die zunächst nicht sichtbar seien, bereits ab der Übergabe der Sache. Nur dann, wenn ihr eine besondere Eigenschaft zugesichert worden sei, beginne die Gewährleistungsfrist erst mit jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem das Fehlen dieser Eigenschaft erkennbar wurde. Im konkreten Fall wurden jedoch keine besonderen Eigenschaften an der Reihenhaushälfte zugesichert. Die eingetretene Verjährung treffe dadurch die erst spät entdeckten Schäden am Dachboden. Diese könnten nicht mehr im Rahmen der Gewährleistung geltend gemacht werden.

Dass immer wieder Verbesserungsversuche im Keller unternommen wurden, unterbreche die Verjährungsfrist für andere Schäden nicht generell, sondern nur in Bezug auf den jeweiligen konkreten Mangel.

Bei Wasserschäden, welche infolge einer Undichtheit auftreten, handle es sich um sogenannte „Mangelfolgeschäden“. Diese wären von den Beklagten nicht nach Gewährleistungs-, sondern nach Schadenersatzrecht zu ersetzen.

Zudem sei der Kläger beim Kauf des Reihenhauses als Verbraucher anzusehen. Der OGH sprach aus, dass eine Vertragsklausel, mit welcher einem Verbraucher die Gewährleistungsansprüche des Unternehmers gegen andere Subunternehmer abgetreten werden, nach § 9 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) unwirksam sei, wenn dabei die Gewährleistung des Unternehmers selber ausgeschlossen werde.

OGH 09.04.2015, 7 Ob 103/14v